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本报记者 马骏
“小区里，越来越多的住户成了商户，陌生人也越来越多，小区的安全该如何保证呢？”近日，家住开发区某小区的束先生向本报记者反映，称其所住小区里近两年一下子多出不少商铺，进进出出的陌生人也随之变多了，这让他觉得居住环境越来越糟糕。束先生称，就在前不久，该小区夜间还出现过“蒙面”男子，这让不少居民都有些担心。束先生认为，出现这样的情况，一些居民的“住改商”行为是原因之一。
束先生告诉记者，他在该小区已经住了好几年，和邻居们也都比较熟悉。有时候，孩子单独在小区楼下玩一会儿，束先生也不担心。然而，这样的情况慢慢发生了变化。“前段时间，孩子在楼下玩，我在楼上时不时地看一眼，就看到两名中年男子一边抽烟，一边和我的孩子说话。”束先生紧张地赶往楼下，发现那两人走进了他所在单元楼一层的一户人家。“那户人家平时已经不住人了，业主把房子改成了麻将室，那两个人应该是来打麻将的。”此后，束先生便不敢再让孩子单独在小区里玩耍了。
记者走访发现，在不少居民小区里，住宅商用的情况普遍存在，其中大多是餐馆、便利店、摄影工作室、棋牌室、快递驿站，还有部分是办公用房、诊所等。这些经营者有的本身就是业主，有的则是房屋租赁者。对于他们来说，住宅区里的房子有着租金、水电费都便宜的优点，因此租用住宅区来作为办公、经营场所的现象也就越来越多。但对于小区居民来说，来来往往的陌生人不仅影响了他们的居住环境，还给小区安全带来了隐患。
“一个非常明显的变化就是小区保安对待进出人员的态度。”市民潘女士近年来明显感觉到小区安保的变化，“我刚搬进这个小区时，保安人员只要觉得进小区的人员有些面生，就会拦下来询问。但现在，小区里人员进进出出，保安再也不问了。”对于这一变化，潘女士认为，与其说是保安人员的懈怠，不如说是小区内的商铺越来越多了，“除了棋牌室，还有一些按摩馆、中医养生馆、美甲店等。商铺多了，外来人员又怎么会不多呢？进出的人员越来越多，小区保安人员想必也是有心无力。”
对于“住改商”涉及的法律问题，记者咨询了江苏万善律师事务所律师丁斌，他表示，此前，物权法对“住改商”问题早有相关规定。物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。关于有利害关系的业主，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条作出了较为清晰的认定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
丁律师表示，《民法典》对于“住改商”也作出了明确规定。《民法典》第二百七十九条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。丁律师告诉记者，《民法典》第二百七十九条概括而言就是要全体有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主可“一票否决”。与此前物权法的规定相比，本条新增加了“一致”二字，明确了需要经有利害关系的业主一致同意。
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