物业催缴物业费方式引争议

欠缴物业费就停用门禁、拒办车位续期？

物业催缴物业费方式引争议

图为电梯内张贴的通知。记者 马骏 摄

本报讯 （记者 马骏）“因未缴纳物业费，物业便停用了门禁卡，导致无法正常乘梯，这种做法合理吗？”近日，华都锦城·幸福里小区居民向记者反映，该小区物业将物业费与门禁卡绑定，业主未及时缴费即无法使用门禁卡乘坐电梯。

昨日下午，记者前往该小区走访核实。在居民反映的楼栋，记者尝试乘坐电梯发现，需刷门禁卡方可抵达目的楼层，未刷卡状态下仅能在一层与负一层之间往返。“我们小区一直实行这一规定，年底缴纳物业费时，物业会登记相关信息，门禁卡方可继续正常使用；若未缴纳物业费，门禁卡将被停用。”该楼栋一位居民表示。

记者注意到，电梯轿厢内张贴有物业通知，提示居民“如您的门禁卡无法使用，请到物业服务中心刷新”。“本质上就是督促业主及时缴纳物业费，缴费后即可刷新门禁卡。我们居住在高层，电梯属于生活必需品，谁能每天通过楼梯上下楼折腾？”另一位居民称，门禁卡管理确实在一定程度上提升了小区安全性，但将其与物业费绑定的做法，让不少居民感到不适。

记者走访还了解到，除绑定门禁卡外，部分小区还存在将物业费与车位费“捆绑”催缴的情况，同样引发居民不满。有小区居民反映，因未缴纳物业费，在续交车位费时遭到物业拒绝，对方明确要求“需先缴清物业费，方可续交车位费”。

“我对小区物业公司的管理服务不满意，因此拒绝缴纳物业费，但租赁车位停车是我的合理需求，此前一直按时缴纳车位费。”某小区一位居民告诉记者，近日他前往小区物业续缴纳车位费时被拦下，对方以未缴物业费为由拒绝办理续租手续，“我认为这属于捆绑销售，并不合理。”

记者了解到，《物业管理条例》第四十一条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，但未明确禁止或允许将物业费与车位费捆绑缴纳，核心在于物业服务合同的具体约定。若合同中明确将两项费用列为独立缴费项目，则物业强制捆绑收费缺乏法律依据。同时，物业以缴纳物业费为前提办理车位续期，或采用“限制车辆进出”等方式催缴物业费，均属不当行为。根据相关法律法规，物业无权以停用车位等配套设施要挟业主缴纳其他费用。业主遇此情况，可通过业主委员会协商、向住房和城乡建设部门投诉等方式维权；若能证明车位费与物业费的缴费周期确实不同步，亦有权要求分开缴纳。

记者梳理发现，在物业服务关系中，物业公司催收物业费的权利与业主的基本居住权益易产生冲突。物业采取限制乘梯、停用门禁、捆绑车位费等方式催缴物业费，不仅易激化双方矛盾，还可能引发关于权力行使边界的法律争议。

那么，业主欠缴物业费时，物业公司又是否有权限制业主乘坐电梯？江苏万善律师事务所律师丁斌表示，电梯属于小区业主共有部分，是保障业主正常居住、通行的基本设施，业主对其享有的使用权是建筑物区分所有权的核心内容之一。而物业公司收取物业费的权利本质上属于合同债权，债权的行使不得侵害他人的物权及基本生活权益，这是权利行使的基本原则。若物业公司擅自通过停用门禁、限制乘梯等方式逼迫业主缴纳物业费，明显涉嫌违法。业主遇到此类情况，可通过业主委员会协调、向相关部门投诉或向消费者协会求助等方式维权。

丁斌进一步解读相关法律规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十三条明确，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

丁斌提醒，业主欠缴物业费时，物业公司应通过合法途径维权，无权以停用门禁、控制梯控等措施逼迫业主缴费。和谐的物业服务关系需要双方共同维护，业主有权要求物业服务人提供优质高效的服务，同时也应当按时足额缴纳物业费。