《民法典》出台后这笔账不再“糊涂”

小区公共收益的归属问题常引发纠纷——

《民法典》出台后这笔账不再“糊涂”

本报讯（记者 马骏）业主与小区物业，常常是一对“冤家”。近年来，在我市一些居民小区内，业主与物业可谓矛盾重重，尤其是物业没有及时公示小区公共收益时，业主甚至选择与物业对簿公堂。不过，之前由于缺少相应的法律法规，导致此类问题很难处理，但随着最近《民法典》的出台，这一问题被给予了答案，有关法律专家也对此进行了解读。

去年上半年，市民潘女士在某小区购买了一套公寓。“当时置业顾问只给我两天时间付首付款，由于催得很急，所以我把全部心思都放在了筹钱上，导致交完钱后我才仔细阅读了购房合同。”潘女士告诉记者，购房合同中明文规定：本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有。对此，潘女士提出质疑，她认为购房合同及物业合同中存在不少类似的“霸王条款”，所以拒绝签署合同，但与开发商多次进行沟通后，并未取得实质性进展。

记者走访发现，在我市众多居民小区中，有的规定公共区域广告收益归全体业主所有，有的则规定扣除代理服务费后，广告收益纳入物业服务费中。

那么，小区公共收益究竟该归谁呢？记者了解到，十三届全国人大三次会议刚刚表决通过的《民法典》对此问题进行了明确，其中，《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《民法典》第九百四十三条规定：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

“建筑物共有部分收益权直接关乎业主的切身利益。”我市江苏万善律师事务所的丁斌律师表示，在之前的《物权法》中，关于建筑物共有部分收益权并未作出详尽的规定，仅仅只对其作出笼统的描述，如“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，但也需承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内住宅、经营性用房时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利需一并转让。”从以上可以看出，《物权法》并未就建筑物共有部分产生的收益进行明确规定。因此，在现实生活中，出现了很多不良地产商运用格式合同来设定霸王条款，侵害全体业主的共有部分收益权的案例。从司法实践的角度而言，法官在判决的时候，就会面临如何解释法条的难题，从而导致陷入司法困境。

丁斌认为，在面对开发商、物业、地产商的时候，业主往往是弱势的一方，而且对于业主共有部分，单个业主也往往很难主张权利，这也就很容易滋生很多不公平的现象。《民法典》通过对该项司法实践中常有的问题作出明确的规定，是从根本上维护业主权益、完善物权立法的重要举措，同时，也充分体现了司法为民的精神。