开发商撤走后小区如何实现自我管理？

开发商撤走后小区如何实现自我管理？

近段时间，记者接到了多个小区市民的投诉电话，大多是因为物业管理出现问题，和业主之间产生了矛盾。经过实地走访，记者得知，很多小区的开发项目完成过后，开发商（特别是外地开发商）撤走，物业管理跟不上，进而产生一系列矛盾。那么，开发商撤走后，业主如何实现自我管理？

现象：开发商撤走，小区管理无力

一：曲苑小区

前段时间，曲苑小区居民向记者反映，小区内卫生状况堪忧，还有停放了多年的僵尸车。接到反映后，记者经过现场采访，加上从中协调，僵尸车最终得以清理，小区卫生也得到了改善。

不过，曲苑小区内的问题并不止于此，就在这件事情后不久，记者又接到电话称，曲苑小区的门卫和保安忽然撤走。针对此事，记者采访了物业、开发商、社区等多方，不过各方的说法不一，小区矛盾未能得到解决，最终不了了之。

就在昨日，曲苑小区里住在一幢楼三楼的刘先生告诉记者，他家的字画被从楼顶渗下来的水泡坏了，因为找不到开发商和物管，所以他不知道这件事情该由谁负责，他自己也束手无策。

二：碧桂园小区

碧桂园里的车位问题是一个棘手的老大难问题，因为碧桂园的业主曾多次致电报社，反映小区里车位只卖不租的问题，并且因为车位问题，有时小区内还会出现长时间的堵车现象，甚至还出现了业主和保安相互争执而大打出手。

记者经过采访得知，部分业主诉苦称小区里的车位只卖不租，其实是由于可租的车位对他们来说却并不适用。居民称，大部分楼栋下对应的地下车位都是非民防工程，只卖不租，居民告诉记者因为小区较大，如果租的车位太远不适合自己，每天就得绕上好远的路，这相当于花钱给自己添堵。

业主认为，如果在他们购房前就说清楚停车位的问题，那也无可非议，然而开发商售房时并没有说清楚，而是等到居民购买了房子住进来后，才告知一些车位只卖不租。很多业主想要找开发商讨个说法，却找不到碧桂园开发商。

三：新世纪花园

近日，记者关注了新世纪花园小区的管理问题。物业已经走了半年有余，小区内树叶遍地，一片狼藉；车辆乱停，绿化带受到破坏，小区居民叫苦不迭，希望能有个好的居住环境。

记者走访得知，因为新世纪花园的开发商已经撤走，居民称，物业管理公司经营管理不善，已经换了多批。到现在，新世纪花园内的安保无人负责，小区卫生堪忧，居民原本将希望寄托于物业和业委会，但关键问题在于，业委会和物业之间关系不融洽，无法共同协商处理小区问题，导致了现在小区管理混乱，甚至出现无人管理现象。

对策：三方合力可实现自我管理

外地开发商往往都是楼盘销售完后便撤走，业主遇到问题无法再找到开发商，那么这个时候，物业的有效管理显得尤为重要。

此外，能架起业主和物业之间桥梁的便是业委会，业委会也至关重要；而管理最重要的载体便是每个业主，因为每一项管理都会涉及到业主的切身利益。所以，只有物业、业委会和业主三方合力，才能实现小区有效的自我管理。

小区的自我管理需要有甘于奉献的业主委员会；需要给力的物业管理。不过最关键的是，业委会和物业为业主着想，这样才能换来业主的支持；业主为业委会和物业分忧，这样才能激起他们的管理激情。

凭一腔热情可以战胜一时的困难，也可以鼓舞人们的士气。但走访中记者得知，小区物业管理者大多有固定本职工作，就算退休的业委会成员也要照看孙辈，更加上这活“吃力不讨好”，业委会不专业，物业管理不给力，不能给业主周全的服务，业主便会产生一种逆反心理。以曲苑小区为例，因为物业和业主之间没有达成共同意见，所以小区内每年都会有不交物业费的部分业主，物业费很难收齐，费用的欠缺给物业管理出了不少难题，所以形成了一种恶性循环。

小区的管理大多依赖于物业与业委会，所以这两“兄弟”的友好度则是小区管理的“晴雨表”。

以新世纪花园为例，业委会和物业之间关系不融洽，这也给小区的治理带来了不少阻力，甚至一度让小区治理进入“瘫痪”状态。

物业和业主各为其利，随着利益的驱使，走上了不同的“路”，这才让小区管理不能步入正轨。所以，在管理小区时，物业和业委会在利益上首先要板上钉钉讲清楚，而后才能按章行事，共同为小区谋发展。

同样，业委会自我管理实际水平的决定因素，不在制度，而在运行这套制度的业主群体自身。

所谓“有治人，无治法”，业主自治意识的强弱、自治素养的高低，是业委会制度赖以发挥作用的土壤。土壤适宜，橘生淮南则为橘”；土壤不适宜，生于淮北而为枳”。倘若业主普遍缺少公共参与意愿，业委会和物业管理再精细，也相当于一个水果没有内容，只剩下毫无意义的躯壳。所以，如果业主在公共事务决策上，缺少寻求公共利益的最佳结合点，那么一切管理都不能落到实处。因此，小区的自我管理，光靠一方或者一个人是很难实现的，这需要聚众人之力，业主、业委会、物业三方合力方能治理好小区。

（李潇）