调控之手和市场之手共同发力 宁苏锡楼市重趋理性

核心提示: 没有确切的数字表明南京楼市市外购房的比例有多少,但当地投资的萌动,却可以从一批楼盘销售负责人的表述中看出:投资需求普遍占三成,有的楼盘更高。同样曾充斥大量投资需求的苏州楼市,行情也在慢慢转变,转变最直观的就是成交量的下滑,苏州楼市成交量已连续几周处于低位。

宁苏锡调控之手和市场之手共同发力

投资热潮降温 楼市重趋理性

6月25日早上9点,位于南京徐庄软件园的苏宁紫金嘉悦首次开盘推出1200套房源,卖的全是30-55平方米的小户型精装公寓,多重优惠后均价仅17200元/平方米,总价最低55万元、首付最低6万元。有客户早上6点就赶来现场,开发商连夜用防雨大棚搭起的偌大场地里,一时间塞满了3000多组客户。

客户们大多心情急迫,当购房顺序号摇号开始时,不少人站起身来眺望大屏,一些认筹了多个号的购房人,手上拿着纸条,对应着寻找有没有号码摇中。而在选房时,有的人不禁一路小跑。

不过,记者现场采访时也发现了这样微妙的细节:开盘摇号开始不久,不少客户就陆续退场了。细聊之下记者得知,这些人手上有些闲钱想投资,但“又觉得不是非买不可”,而且他们到现场后互相聊一聊感到,公寓型住房适宜出租,做的是长线投资,短期内加价转手倒卖的可能性很小。思来想去,还是放弃了。

相比之下,被高房价压得喘不过气来的一些购房人,尤其是年轻购房者,倒是愿意选择小户型公寓自住,因为可以凭不高的资金成本实现产权式“住有所居”。现场销售公示显示,这次开盘,1200套房源售空了。

今年3月开始,“买房投资”成为宁苏锡楼市一大“盛景”。然而,几地投资喷发数月后,眼下均呈现降温之势。

无锡市房屋交易管理中心发布的数据显示,3月无锡商品房日均成交套数突破500套,商品房成交量创下历史新高,商品住宅去化周期由2月份的17个月迅即下降到了12个月。这其中,外市投资客功不可没。3月无锡外市购房比例达到了48%,太湖新城个别楼盘外地人购房比例甚至高达80%。市外购房者更多是在楼市上升期抱着投资目的入市,无锡经济实力强、政府去库存有力,而房价却较宁苏低了不少。但4月无锡外市购房比例降到了45.8%,5月再降0.53个百分点,变为45.31%。

没有确切的数字表明南京楼市市外购房的比例有多少,但当地投资的萌动,却可以从一批楼盘销售负责人的表述中看出:投资需求普遍占三成,有的楼盘更高。5月底,南京江北楼盘华润国际社区收筹时,交钱的队伍曾绵延数公里,从清晨排到次日凌晨。路两边停靠大量外地牌照的私家车,苏B、苏K、皖A、皖B,还有“鲁”字头的,不一而足。

6月25日,南京河西南楼盘佳兆业城市广场公开新一批房源的样板间,客户们源源不断赶来。“最近投资的真不多了。我们楼盘也有盐城等外地的购买者,不过他们基本都是为了子女将来留在南京工作做准备,要说纯投资赚钱的,还是少。”佳兆业南京公司营销总监周亮告诉记者,新一批房源预计7月推出,准备推300套房,蓄水客户已达3000组。“有一个星期就有800组客户登记,因为售楼处现场要求意向客户提供银行征信证明,附近银行出征信报告的机器使用的人太多,都卡机了。主要还是冲着南外的学区来的,绝大多数都是本地自住,卖旧买新的不少。”

在周亮看来,虽然当前河西南这样的热点区域受到限价影响,房价涨幅并不大,且明显低于周边二手房报价,但每平方米3.5万元左右的房价,投资门槛并不低。能有这个实力的纯投资者还是有限,而借助金融杠杆投资房产,也得计量后期利率成本、税收成本等,短期难以高位套现获利。

而南京多家楼盘的营销负责人也坦言,眼下投资需求确实“退潮”了,冲动购房者开始减少。近期在部分楼盘的开盘现场,已经出现了认筹买家因为觉得开盘价格过高而放弃摇号选房的现象。这也直接导致当前楼市需求“水位”的下降,蓄客规模大不如前:江浦一家近期开盘的项目,83套房认筹客户为120多组,并未明显形成人多房少的状况;江浦另一家楼盘近期推出的236套房源,蓄客300组;城南一家近期开盘项目300多套房蓄客500多组。还有楼盘的蓄客量未达到房源的量。

上周末,南京仙林一家楼盘推公寓房,微信上爆出,在蓄客不足的情况下,房企为烘托现场热销气氛,又请“房托”出场。请“房托”重新“出山”的仍是少数,但这样的转变还是说明了市场的转向。

投资降温,既与政府调控有关,也是市场规律所致。毕竟之前需求已经过度喷发,难以为继,投资客的嗅觉也格外敏感,在房价“15连涨”后,他们也担心成为高位接盘的“站岗”人。

眼下,虽然南京楼市还时有“日光盘”出现,但销售业绩不如从前的楼盘也不少。江北高新区的弘阳时光里之前多次开盘都热销,但近两次开盘却未“日光”。上周末开盘的明发云庭,房价在半年内涨了5000元/平方米,达到21960元/平方米,236套毛坯房源最终仅认购出7成;仙林湖的万达茂此前开一次“光”一次,但上周末新推的1272套公寓卖出8成左右。前段时间,河西中部两家曾经“一房难求”的楼盘,再次开盘时也并没有一次售罄。

同样曾充斥大量投资需求的苏州楼市,行情也在慢慢转变,转变最直观的就是成交量的下滑,苏州楼市成交量已连续几周处于低位。苏州住建局网站上,截至6月27日的“苏州市区商品住房成交均价走势图”则显示,伴随成交量持续走低,市区商品住房成交均价陡然下行。6月17日尚处于每平方米2万元出头的高位,但18日开始逐渐下滑,24日成交均价更是跌至1.5万元/平方米左右,26日和27日虽有所攀升,但涨幅微弱。

苏州楼市调控较为严厉,投资客闻风而退。当地可售商品住宅套数也从先前的2万套出头回升至2.5万多套。而可以预见的是,当投资热潮渐渐退去时,楼市理性的回归也就不远了。

本报记者 汪晓霞

责任编辑:汤鹄

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