电梯间、停车场、楼梯内、小广场……近来，住宅小区成了各广告商的“必争之地”，相信不少小区居民也都有留意到这点，一进入小区就可以看到到处都张贴着广告。身为业主的你，对小区布设的广告已习以为常。可是，您是否曾仔细考虑过，在这些五花八门的广告背后，它们是怎样入场的？谁享有决定权？广告收益又去了哪里？业主又是否能从中获益呢？对此，大部分小区业主都表示不大清楚，小区广告收益成了一笔糊涂账。
小区调查
多数受访业主表示不清楚
近年来，我市商业化气息日渐浓郁，广告遍布大街小巷的每个角落。而如今，随着住宅小区越来越多，一些敏锐的商家也嗅到了其中的商机，于是小区里的公共场所和公用设施被商家看中，逐渐演变成了商家青睐有加的广告领地。随后，记者走访了一些小区，发现许多都有广告，多集中在一些新小区的电梯间、停车场、楼梯内、小广场等处，广告方式不仅有海报，还有广告牌甚至是电子广告屏。记者走进开发区普善人家小区，看到东门及北门的入口处都设有电子屏，其中东门处的电子屏内并没有投放广告，而北门处的电子屏内则投放了汽车、福彩等广告，后记者走进小区内，看到里面也有广告牌等。之后，记者又来到另一家小区内，看到不少高层住宅的电梯里都有张贴广告，有汽车、酒店、通讯等。
日前，记者就此采访了一些居民，发现多数人对于商业广告的进驻并不反感或者排斥，有居民说道，反正坐电梯的时候也很无聊，看看这些广告也无所谓，而且有时候，一些广告还可以给我们提供有用信息的，就比如有一次我家的门锁突然坏了，刚开始不知道该怎么办，后来还是开锁的广告帮了忙，打个电话开锁师傅马上就到了。”不过，也有部分居民对此很反感，像电子广告屏、大型广告牌这些不影响小区形象的也就算了，但有些粘贴在墙壁上的广告就破坏了它原有的干净，尤其是更换广告的时候，旧的没撕干净就又贴上新的，反反复复墙面就成了一个个‘补丁’。”小区广告可说是商机无限，但这些广告有多少收益？又是谁收了这笔钱？记者在采访中发现知道的业主是寥寥无几。
江南人家居民陈女士说：“我住这两年了，平时忙于工作，还真从没想到小区里广告收入的事，只要这些广告不妨碍我们业主，我们也就懒得去追究了。”对于广告是什么时候进来的，谁同意进来的，怎么进来的，商业广告的收入多少，以及资金具体流向，她表示自己一点消息都没有。不过，在采访中，记者也发现有少部分业主曾到小区物管处咨询过这个问题，我有次在跟个朋友闲聊的时候，偶然得知这些广告费是被物管收去了，所以我就去问了问，谁知那些工作人员都说不知道，就说问他们领导，却又不提供领导的电话，连公司名称也不肯告诉，也就只好算了。”根据记者调查，广告公司将居民小区分为高中低三个层次，广告的投放形式和价格也存在差别。一位广告公司业务员告诉记者：一般电梯轿厢内三面都有平面广告，每年的费用在数百元至千余元不等。广告公司负责平面广告的制作和维护，也会给小区的物业公司支付一定租金。”
物业不作回应
广告公司直接与物业公司签订合同
据了解，一般情况下，电梯广告都是由广告公司承包经营，要经过物业公司同意。为此，记者也走访了一些广告制作公司，其中一家不愿透露公司名称的负责人说，住宅楼内的广告是随着近些年来房地产业的兴起而火起来的，其中以电梯广告效果最佳，因为居民的日常工作生活都离不开电梯，而乘电梯时本有一段无聊的时间，因此在电梯间布置一些明朗简洁的广告，很容易吸引人们的眼球。“小区内的广告价格要根据广告内容、地段以及时间长短来定，不过总的来说，一年下来还是有不少广告费的。”记者联系了市区多个小区的物业。不少物业工作人员表示，小区内的广告是由广告商和物业公司协商定的，物业工作人员无权作出决定，也无法告知详情。不过，有业内人士透露说，小区广告费用主要用于补贴物业管理的费用，也用作完善业主的物业用房和小区内相关设施的经费。对此，有居民认为，物业公司能将广告引进来增加收益也是一件好事，用来付公摊电费、改善小区环境都是不错的选择，不过希望物业公司能将收益多少以及支出定期公示给业主。
律师意见
广告收益应归全体业主
小区广告收益，到底谁才是这笔钱的主人？记者向我市云阳法律服务所的秦斯文律师进行了咨询，他表示，根据《物权法》和《物业管理条例》相关规定，小区外墙、电梯等共用设施设备属于业主共同所有，业主享有共有和共同管理的权利。
“小区广告的收益归业主大会所有，这是原则！”秦斯文首先向记者明确了这一观点，按正规程序，如果有业委会存在，应首先征得其同意。合同签订后，相应款项应打入物业公司的代管账户，每半年公布一次收支情况。广告的收益可以按照物业公司和业委会协商一致的比例进行分配。”秦斯文介绍。据他透露，由于小区广告的引入更多是一种“纯收益”的行为，因此不同于动用维修资金需要业主大会进行表决。实践中，还存在这样一种情况，即在不少小区落成初期没有业委会，物业公司便会在知会业主后，先行引入广告。但合同必须保存备案。相关的收益、支出必须严格记账，待业委会成立后移交审核。”秦斯文再次强调了程序规范这一原则，在他看来，不少小区的争端，恰恰是程序的不规范所导致的。
“由物业公司与广告或传媒公司签约是合规的。”秦斯文律师从法律角度向记者分析，因为业委会或业主大会并不是一个商事机构（最明显的特点就是它无权开具发票），不具有“外部性”，也就无法与广告公司进行正常的商业活动。因此，通常情况下，都是由具有商事主体资格的物业公司出面签约。除去《物业管理条例》外，在民法中，业主同样有法可依。秦斯文向记者指出，《物权法》第七十条明确规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”
政策规定
遭遇侵权可委托业委会起诉
那么，对于违规行为该如何限制及处罚呢？秦斯文援引《物业管理条例》指出，小区公共区域内的广告投放，要经过业主同意，由业主委员会和物业公司共同商议，物业公司可以代收费用。广告收益到底怎么分，何时分，都应和业主委员会讨论。若物业擅自引入广告或者将广告收益据为己有，业主或业主委员会可根据《物业管理条例》的规定向当地房地产行政主管部门举报，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告并处以罚款。秦斯文表示，对于不少在广告收益问题上的权利被侵犯的业主，如果希望拿起法律武器维权，则可通过业委会进行起诉。
同时依据“谁所有，谁受益”的原则，这部分广告收益属于业主所有。所以物业公司应将广告合同在小区内公示，并将全年广告收益的具体数额与用途进行公布，让所有业主心中有数，明白这部分收入的去向。“如果物业公司做不到这一点，业主可以向有关部门投诉或者通过法律途径解决。”他说道。
据秦斯文介绍，小区内的广告投放，要经过业主同意，由业主委员会和物业共同商议，物业可以代收费用。广告收益到底怎么分，什么时候分，都应和业委会讨论。不过，由于多数业主维权意识淡薄，往往不会主动争取自己的权益。另外，有的小区没有成立业委会，所以电梯间广告收入便掌握在物业公司手里，监管缺失。（马骏文/摄）
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