姐姐擅将妹妹房屋卖与他人,是否构成表见代理?

核心提示: 2010年,在北京打工多年的洪某回到老家建造了一栋三层楼房,未办理房产证。

本报记者 小许 通讯员 英尚

【案情】

2010年,在北京打工多年的洪某回到老家建造了一栋三层楼房,未办理房产证。房屋建成后,由于洪某仍然回北京工作,常年不回家,该房实际由洪某姐姐洪某某居住。2018年5月12日洪某回到丹阳,发现姐姐未经自己的同意,擅自将房子第一层出卖给了冯某。洪某当即告知冯某,要求冯某让出房屋。冯某非但不理,反而开始对房屋进行装潢。洪某认为自己的房屋没有房产证,依法不能进行买卖,同时姐姐也无权代理自己出卖房屋,两被告冯某和洪某某之间的房屋买卖协议明显无效,冯某强行对房屋进行装潢的行为属于侵权行为,起诉要求判决确认两被告签订的房屋买卖协议无效返还房屋;判令冯某立即停止在其房屋装潢的行为。

被告冯某辩称:该房是用我的购房预付款建起来的。当时被告洪某某并未告诉我该房屋是谁的,洪某某的行为构成表见代理,我不同意退还房屋。

被告洪某某辩称:洪某诉称情况属实,当时是我私自将洪某的房屋卖给被告冯某的,现洪某不愿出售房屋,并且该房依法也不能出售,对被告冯某已交的房款,我愿意退还。

经法院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:被告洪某某与被告冯某间的售房协议无效;被告冯某将所购买房屋返还给洪某,并撤走在该房屋内的所有财物;被告洪某某返还给被告冯某购房款,并赔偿给被告冯某损失2万元元。

【律师说法】

我国《民法通则》第63条规定:“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。”这是我国适用代理制度的最基本法律依据。我国《合同法》第四十九条对表见代理做了规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”

表见代理产生的法律后果:(一)表见代理成立,订立的合同有效。表见代理虽属无权代理,但是只要存在相对人有理由相信行为人有代理权的事实,表见代理成立,行为人的代理行为就应当按有效的代理来看待。在此情况下,所签订的合同就应当是有效合同,相对人不享有《合同法》第48条规定的撤销权。也就是说,如果本案中洪某某代卖妹妹房产构成表见代理,则洪某某与冯某之间签订的房屋买卖合同就是有效的,洪某没有撤销合同的权力。因此本案洪某某的行为是否构成表见代理对案件的裁决非常关键。(二)代理人对被代理人承担民事赔偿责任。被代理人因表见代理成立而承担民事责任,因此给被代理人造成损失的,被代理人有权根据是否与代理人有委托关系、代理人是否超越代理权以及代理权是否已经终止等不同的情况,以及无权代理人的过错情况,依法请求无权代理人给予相应的赔偿。无权代理人应当赔偿给被代理人造成的损失。也就是说,本案中洪某某出卖妹妹的房屋构成表见代理,对因此造成的损失,洪某某应承担赔偿责任。(三)兄弟姐妹关系并不构成法律意义上的表见代理的基础。表见代理多发生在夫妻以及父母子女之间。《合同法》第49条规定的“相对人有理由相信行为人有代理权”,必须符合法律规定的标准和常人的判断标准。如行为人持有本人出具的授权委托书,或者本人的其他行为方式可推定有授权的意思表示。非产权人的出卖人应有代为处理售房事宜的授权书,买受人应尽量要求该授权书经公证。本案中,姐姐洪某某出卖妹妹的房产的行为不符合《合同法》第49条规定的要件,洪某某通过非法的手段处置他人财物,据此使第三人相信其有代理权,如果仅凭这些就断定洪某某的行为构成表见代理,显然就是对无过错的洪某的合法财产的侵害,客观上给洪某某的违法行为披上了合法的外衣。

综上所述,洪某某出卖房屋的行为不能构成表见代理。洪某某与冯某签订房屋买卖合同,事前未经所有人洪某授权,事后洪某某亦未追认,根据民法通则第66条第1款和合同法第48条第1款规定,该房屋买卖合同无效

责任编辑:周娜

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