聚焦老旧小区，构建物业管理新模式

聚焦老旧小区，构建物业管理新模式

云阳街道统筹推进物业长效管理

本报记者 云莹 通讯员 芮文华

老旧小区治理历来是城市治理中的一大难题。为解决这一难题，在逐步推进老旧小区硬件设施改造的基础上，云阳街道按照“政策扶持、市场运作、专业管理、梯次推进”的工作思路，着力构建物业管理新模式，逐步推进标本兼治的长效管理。老旧小区的面貌悄然发生着变化。

云阳新村大门装上了车辆智能识别系统

记者 云莹 摄

丹金人家小区物业工作人员在砌非机动车停车位

记者 云莹 摄

实地探访：物业管理市场化，小区环境大变样

场景一：

家住云阳新村的徐阿姨每天晚饭后都会出门散步。以前她常去小区外的大运河边散步，一边观赏大运河边的景致，一边和邻里闲话家常，很是惬意。不过最近几个月，徐阿姨散步的地方变了。“现在我不去外面散步了，每天晚饭后在小区里转悠转悠就挺好。”徐阿姨笑着说，“你看我们小区，现在有物业管起来了，环境干净整洁、车辆停放规范有序，小区道路两边几乎没有机动车占道，我们在里面散步也觉得舒畅。”

徐阿姨眼中小区的变化，是云阳新村引进市场化物业管理后带来的。云阳桥社区党委书记马艳琴介绍，社区所辖的云阳新村建于1988年，现有1220户居民，是典型的老旧居民住宅小区。为了加强对云阳新村的管理，改善人居环境，社区从2015年底就开始摸排、谋划引进市场化物业管理。在成立了云阳新村小区物业管理委员会的基础上，今年4月底，云阳新村物业管理委员会与江苏嘉源物业管理有限公司签订了意向服务合同。

“物业进驻后，给小区带来的变化是显而易见的。”居民殷连喜说，现在小区大门安装了车辆智能识别系统，陌生车辆进入保安会尽责地询问，每天还会进行不间断的巡逻；每个车位上都有车位牌，车主下班回家再也不用抢车位了；卖水果、收废品等流动摊位的吆喝声几乎听不见了，居民午休不怕被吵醒了……“我在这儿住了十几年了，老旧小区能管成这样不容易。”殷连喜对小区物业的工作感到满意。

场景二：

上午时分，走进丹金人家小区，只见几个居民正坐在小区大门附近的阴凉处，一边择菜一边拉家常；身着制服的保安在小区内巡逻，查看车辆、治安等情况；在一栋居民楼下，几个工作人员正在砌设非机动车停车位……“现在小区的整体环境和以前相比较可以说是大为改观了。”小区居民蒋理真说。

丹金人家小区于2013年建成交付，现有562户居民。尽管是新建小区，建成后也有物业入驻，但小区积水等问题长期得不到彻底解决，抱怨物业不作为的居民以拒交物业费的方式进行抗议，长此以往形成了恶性循环。2017年底，前期物业公司从小区撤离了。

物业公司的撤出，让丹金人家突然陷入失管状态，小区秩序也没了保障。“当时已是年底，临近春节，居民们都希望小区环境卫生能有人管起来，过一个愉快的新春佳节。”太阳城社区党委书记眭云宝说。经过上门入户、摸排调查、征求意见、公示等一系列程序，丹金人家小区成立了物业管理委员会。考虑到居民对前期物业的种种不满以及对新物业抱有期待的同时又有着担心的心理，他们慎重选择了具有一级资质的江苏锦昌物业有限公司。

新物业一到位，就着手开展了工作。疏通下水道、安装排水阀、开挖道路引水槽、清理公共区域垃圾、修剪绿化、规范车辆管理……一系列务实举措，切实改善了小区面貌。“我们团队现在有2个管理人员、9个保安、5个保洁员，每天不间断巡逻、保洁。”锦昌物业丹金人家小区项目经理李炳林介绍，在做好日常工作的同时，最近工作人员正在砌设非机动车停车位、硬化固定垃圾桶存放位置等，进一步精细化小区管理。

社区声音：小区推进物业化管理还需各方共同努力　　

丹金人家小区是云阳街道第一个成立物业管理委员会并引进新物业的小区。参与了这项工作的太阳城社区党委书记眭云宝总结道：“物业工作是一项良心工作，需要各方面共同努力才能做好。”他说，一方面，物业公司要树立为居民服务的态度，将小区事务管好、管到位，不断提高居民的满意度；另一方面，小区居民也应养成良好的习惯，从垃圾入箱、车辆有序停放等方面主动维护好小区环境，支持物业开展工作。

这一点，云阳桥社区党委书记马艳琴也有相同的体会。“小区物业化管理尤其是老旧小区的物业化管理，很重要的一个方面是得到居民的理解与支持。”马艳琴说，2016年初，云阳桥社区组织网格长就云阳新村引进市场化物管工作开展入户调查、征求居民意见，结果超过半数的居民不赞成成立业主委员会，不赞成引进物业。原因是有了物业，就要交物业费了。“云阳新村住的大多是老年人，以前一户一年只要交60元卫生费，现在要交物业费，很多人思想上不能接受。”马艳琴说，为了做通居民的思想工作，引导他们接受“物业”这一在老旧小区的新生事物，社区加强了工作人员的学习培训，树立“引进物业是改善小区环境，为居民服务”的理念，再向广大居民进行宣传，扭转他们的观念；依据《江苏省物业管理条例》等法律法规，成立了与业主委员会具有同等效力的物业管理委员会。与此同时，借助老旧小区整治工程，通过增设有效停车位、铲除修补高空水泥剥落现象、修复更换破损落水管、修补坑洼路面等一系列基础设施改造后，云阳新村居民的生活环境得到了改善，对引进物业的态度也从抵触变为支持。

如今，物业进驻后获得了大多数居民的认可，但仍有一些居民对物业工作不理解、不支持。“有的居民思想上扭转不过来，认为自己交了物业费，物业公司就要把小区的事务都包揽了，像房屋破损、漏水都得让物业解决；还有的居民不仅不支持物业工作，还有意无意地唱反调，像通往大运河边上的那个门，为了方便管理，杜绝流动摊贩随意进出，我们安上了门禁系统，并给居民发放了门禁卡，没想到几个月来被破坏了好几次。”云阳桥社区物业管理人员蒋国祥说。丹金人家小区居民黄女士也反映，虽然换了新物业，小区卫生、秩序等各方面状况比以前好多了，但还是有不尽如人意的地方，尤其是居民的文明素质还要再提高。“像我的电动车停在楼下，好几次都被扔了鱼鳞、菜叶等生活垃圾，又脏又臭。”

凤美新村社区党委书记赵玉华也认为，在老旧小区引进市场化物管的过程中，居民的理解支持至关重要。“为推进凤美新村小区和玉乳泉小区的市场化物管，我们社区工作人员集中入户1900余次、收集民意1800多条，与业主建立了相互信任与理解的感情。”赵玉华说，在入户的过程中，社区工作人员加强了政策的宣传和解读，引导居民改变观念，为后期引进物业进行铺垫；同时充分利用社区微信公众号、单元板报、横幅等宣传载体，动员广大业主积极参与老旧小区物业规范化管理推进工作。

而暂时没有条件引进市场化物管的老旧小该如何管理？万善园社区党委书记蔡静介绍，在实际摸排中，部分万善园社区所辖的老旧小区居民不愿意改造，也就意味着无法推进小区的市场化管理。“在这样的情况下，我们优化了社区人才梯队管理模式，建立了信息员、网格员、网格长、片长、阳光议事堂的网格化管理模式，进一步把网格化工作做精做细。”

相关部门：市场化运作是实现小区物业管理良性循环的必由之路

“老旧小区的居民普遍存在‘小区的物业管理应该由政府负责’的思想观念，再加上老旧小区疑难杂症多，仅仅依靠政府托底和头痛医头脚痛医脚的临时性行政干预是无法从根本上解决问题的。”云阳街道物管办有关负责人说，按照市场化的要求运作，是从根本上改变老旧小区物业管理现状，实现小区物业管理良性循环的必由之路。

老旧小区基础设施落后和老化是物业管理的一道硬伤。为此，云阳街道物管办在对老旧小区进行全面的摸底排查的基础上拟定精准改薄的实施方案。2017年到2018年上半年街道办投入近3000万元，改善老旧小区基础设施，改变了老旧小区的卫生、绿化、秩序等环境面貌。

与此同时，全面推行条块结合、横向到边、纵向到底的管理模式。横向上，将社区划分为若干网格区域，形成管理单元，建立由网格长、网格员和信息员组成的网格管理组织，明确管理区域，细化责任分工，落实走动管理，构筑起“社区有网、网中有格、格中定人、人负其责”的管理格局；纵向上，构建从网格管理组织到社区物业管理委员会到社区居委会到街道物管办一级对一级负责的工作流程，畅通上情下达、下情上传的工作渠道。

在此基础上，针对老旧小区无物业管理或物业管理虚无状况，指导各小区选举业主代表，成立小区物业管理委员会。今年以来，太阳城、万善园、西门大街、凤美新村、云阳桥等社区先后成立了物业管理委员会。通过小区公开招聘、物业服务企业现场竞聘、业主代表公开选聘的方式，太阳城社区的丹金人家小区、西门大街社区的锦湖小区、凤美新村社区的凤美新村小区和玉乳泉小区引进了江苏锦昌物业公司，云阳桥社区云阳新村小区引进了江苏嘉源物业公司。专业物业公司进驻小区后，迅速启动了一系列改造工程，改变了小区脏乱差、拥挤堵的现象。“可以说，老旧小区引进市场化物业管理工作开了一个好头。”云阳街道物管办有关负责人说。

专业的物业管理涵盖着管理、服务、经营三个方面，需要物管部门、社区组织、社区居民、相关部门等方方面面的协调和配合。如何促使小区的物业服务在规范、高效的轨道上运行？云阳街道物管办有关负责人表示，他们建立了物管办督查制度、小区联席会议制度、投诉处理制度、重大事项协商制度等四项制度，保障促进监督机制渗透到物业管理的全过程。

“老旧小区的规范化管理、市场化运作的物业管理才刚刚起步。”云阳街道物管办有关负责人表示，接下来的工作中，物管办将继续指导社区开展好改造老旧小区引进市场化物业服务企业工作，同时通过多种多样的宣传形式，营造“小区是我家、文明靠大家”的浓厚氛围，增强居民的主人翁意识，让老旧小区焕发第二春。