房子，对于中国人来说尤其重要，有的人一辈子就为了一套房而努力奋斗。那么，围绕房子引发的故事和案例就数不胜数了。比如，出于购房资格、银行信贷政策、税费成本等原因考虑，现实中父母子女之间约定，一方以另一方名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。但随着房屋价值的高涨及社会财产观念的变化，这种家庭亲人之间借名买房的情况也出现越来越多的法律风险。本报在此提醒读者，借名买房的背后法律问题较多，且涉及利益较大，对此问题应全面考虑、慎重选择。
【案例1】
陈女士为陈某之女，关先生为陈某的继子。1994年由关先生出资，以陈某名义与陈某单位签订购房合同，购买房屋一套，产权登记在陈某名下。陈某夫妇1996年与关先生就房屋产权有关事宜签订书面协议约定：购房款由关先生承担；陈某夫妇在世，房产归陈某夫妇所有，关先生有居住权；陈某夫妇去世后，房屋产权归关先生所有，任何人无继承、参与此房的权益；关先生必须赡养陈某夫妇，为其养老送终。
2016年，陈某去世后，陈某之女陈女士认为上述协议是无效的代书遗嘱，要求对这一房屋依法继承，而关先生则认为该房屋应归自己所有。
法院经审理后认为，协议书内容表明关先生及陈某夫妇对协议书内容知晓并同意，这份协议书合法有效。该房屋应属陈某夫妇的共同财产，现陈某已去世，关先生履行了生养死葬的义务，故对陈某的房屋份额，关先生享有受遗赠的权利。最后，法院确认该房屋由关先生和陈某的妻子按份所有。
【法官释法】
在借名买房的协议中，不仅要约定借名人对房屋购买进行了出资，还需约定双方存在借名登记的意思表示，明确由借名人实际享有房屋权益，否则不构成“借名买房”的合意。本案中，关先生虽为购房款的实际出资人，但是因为协议约定在陈某夫妇在世期间，房屋产权人归陈某夫妇，可知双方并非“借名买房”的法律关系。
【案例2】
姜某系姜父的独子。姜父考虑到将来可能征收遗产税，在2005年以自己的个人财产出资，以姜某名义与开发商签订购房合同，购买一套房屋，并将房屋产权登记在姜某名下，房屋所有权证、购房款发票等由自己持有。
2016年，姜某挂失补办了房产证并将房屋出售。姜父认为自己才是房屋的实际产权人，其与其子之间为“借名买房”的合同关系，房屋出售损害了其权益，要求姜某向其支付卖房款。姜某则认为其与姜父之间不存在“借名买房”，出资款虽是姜父支付，但是使用的是其与其父的共有财产，房屋产权登记在其名下，应归其所有，卖房款与姜父无关。
法院经审理后认为，本案中，姜父未就房屋购房款的具体支付情况提交证据。现在姜某不认可双方存在“借名买房”的合同关系，且姜父自己表示将房屋登记在儿子名下是为了规避可能出台的遗产税的解释，不足以证明双方之间就房屋所有权归姜父达成合意，也无法证明双方存在“借名登记”的约定。最终法院驳回了姜父的诉讼请求。
【法官释法】
物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。姜父虽然手持购房发票等手续，尚不足以对抗房屋所有权证所具有的物权公示效力。本案属于双方并未签订“借名买房”的书面协议的情形，在此类案件中，实际出资方应提高风险意识与证据意识，尽量将出资情况、双方对“借名买房”的合意及房屋权属约定通过书面协议予以确认，以维护自身权益。
【案例3】
2006年，龚先生的父母出资以龚先生名义与开发商签订购房合同，产权登记在龚先生名下，房屋交付后龚先生父母居住使用。2011年，龚先生父母与龚先生签订协议书，载明：所购房屋是由龚先生父母全资购买，房产证登记在龚先生名下，但没有龚先生父母任何一人的同意，龚先生不得将此房屋出售或抵押，在龚先生父母去世后，房屋归龚先生所有，同时约定了购房款出资及支付情况。
2015年，龚先生以上述房屋作抵押在银行办理了100万的消费贷款并进行了抵押登记。龚先生父母不同意，表示当初是因为不具备贷款资格才借儿子名义买房，现要求龚先生将房屋过户至其名下。龚先生则认为自己才是房屋产权人，并表示房屋上的抵押登记未予解除，无法过户。对此，龚先生父母表示，自愿代龚先生偿还贷款债务，以解除房屋上的抵押登记。
法院经审理后认为，根据双方签订的协议，可以认定双方存在“借名买房”的合同关系，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应依约履行。对于借名人依据合同约定，要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但现房屋因设立了抵押登记，在抵押登记解除之前，程序上无法办理产权转移登记。现龚先生父母愿意代龚先生清偿贷款以解除抵押登记，最后，法院判决龚先生在房屋抵押登记解除之日协助其父母办理房屋权属转移登记手续，将房屋过户至其父母名下。
【法官释法】
在涉及“借名买房”情形的案件中，如果双方有书面协议对出资、借名的事实予以确认，则可认定双方成立“借名买房”的法律关系。在不违反国家、集体或第三人利益及法律、行政法规的强制性规定情况下，则“借名买房”协议有效。但是在不满足过户、交房条件的情况下，仍无法支持借名人办理过户、交付房屋的诉求。在本案中，抵押登记导致过户受阻，因此龚先生父母为了办理过户，只得代子偿还高额债务。
（民一 小许）
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