还没拿到房产证的房子能不能买?如何购买?

核心提示: 如何购买房主还没拿到房产证的房子?

房产证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证,在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。如何购买房主还没拿到房产证的房子?

情况一:刚交了首付款,尚未办按揭

这种情况就是开发商还没有到房管局备案,这是比较好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将原购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。这是流程最简单,也是风险最小的一种情况了。

情况二:正在还房贷,还没有交房

这种情况就比较复杂了,风险也较高。除非是朋友关系,或者是特殊原因,很少有人会在这个阶段买(卖)房子。主要有两种方式选择。

方式一:直接更名(目前已无法办理)

以前的办理流程:

1、卖方将银行的贷款还清;

2、卖方拿着银行出具的结清证明去房管局拿出正在抵押的合同;

3、开发商带着合同和注销备案登记表去房管局办理该房屋的注销手续;

4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。

注意事项:

1、房子必须还清银行贷款;

2、更名必须取得开发商的同意;

3、买方不能再按揭贷款,必须全款购买。

这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。

其实从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。我国规定,房产买卖以办理权属转移登记(即“过户”)为准,没有产权证的房产是不可以办理过户的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。目前政策法规禁止更名房产出售。

方式二:双方约定等房产证下来再过户

双方可以先签一份协议,约定首付款项以及过户时间(房产证下来就立即过户)。预付首付款,然后就是等了。等到房产证下来再办理过户,先过房产证,出新证当天再过土地证,过户后再交付尾款。

第2种方式属于二手房买卖,因此要缴纳的税费比较多。包括:

个人所得税:总房款的1%

契税:90平米以下的为总房款的1%;90平-140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)

营业税:5.55%

第2种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。

建议:

1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎,除非是信得过的朋友,能够知根知底。

2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备,明白风险的存在。

3、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。

4、考虑到房价经过一段时间会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。

(南房)

 

责任编辑:吴淋淋

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