说说物权法中的相邻关系（下）

　　名词解释
　　相邻关系是民事法律关系中一种十分重要的法律关系，简单来说，相邻关系就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。
　　由此衍生出的相邻权，是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，基于法律规定而享有在他人不动产上的权利。

　　准则三：盖房不得妨碍相邻采光
　　［核心阅读］建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
　　［案例］贡某购买了某小区的房屋，其楼房前方是一片空地，购买时开发商表示，该空地的规划是用于停车位。贡某入住后不久，开发商在该空地处建造了一栋4层高的楼房，供其下属的物业公司使用。但该楼房遮挡了贡某位于3层的朝南阳台和主卧窗户。贡某认为严重影响了其正常的通风和采光，因此诉至法院，要求被告排除妨碍，赔偿损失。
　　［分析］根据物权法第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
　　在现实生活中，如何正确认识相邻关系中的通风、采光和日照关系？物权法规定中的通风，是指天然通风，不包括空气交换机等设施进行的通风。采光是指自然采光，不包括人工采光。日照，是指太阳照射。相邻通风、采光、日照权是指不动产（主要是建筑物）的自然通风、采光和日照有不受相邻他方建筑或其他设施影响的权利。
　　一方在修造房屋等建筑物、种植树木以及在建筑物上附设其他装置时，应当注意与相邻的不动产（建筑物）保持适当的距离，并适当限制其高度，以不影响相邻他方的通风、日照及采光。否则相邻他方有权要求排除妨害或赔偿损失。本案中，开发商建造的房屋，不但涉嫌违反原来的建设规划，而且直接影响了贡某房屋的采光，其有权依据其相邻权，要求开发商赔偿损失。
　　随着经济发展，人民生活水平不断提高，房地产开发规模逐渐扩大，建筑物之问的相邻权关系已成为社会矛盾的焦点之一，而其中由于遮挡阳光、影响通风的均为新建建筑，且多是高层建筑，此类案件也呈不断增长的趋势。
　　有关人士提示，在采光权纠纷中，遮挡采光、通风的建筑物多为新建筑物，当事人在提起采光、通风、日照权纠纷诉讼时，都会以行政机关对建设工程审查错误或者违反法律规定为由，要求确认后一建筑物违法（违章）。但是，行政机关的审批是否合法，不是民事审判管辖范围，而属于行政诉讼范围。因此，当事人如果单纯主张造成采光、日照、通风侵权的建筑物违法，是不可以作为民事案件受理的。所以，当事人如果因采光、日照、通风权问题提出相邻权属纠纷时，不必也不需提出建筑物是否违法、违章的诉讼请求。

　　准则四：违规排污扰邻要担责
　　［核心阅读］不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
　　［案例］陈某住在某住宅小区二楼。该幢房屋的一楼规划设计用途是商铺，开发商将陈某家楼下的两间商铺卖给了小区内的另一业主。随后，两间商铺的业主将商铺出租给第三方开了一家餐馆，餐馆生意很快红火起来，但排放的油烟、噪音也搅得陈某一家不得安宁。
　　［分析］本案中，业主陈某遭遇的是典型的相邻房屋排放污染物（噪声）而侵害其相邻权的纠纷。目前，住宅小区内因相邻房屋排放油烟、废气、噪音及各种污染物而引发的邻里矛盾非常普遍，且这种邻里矛盾常常因处理方式、方法的不当导致矛盾升级，甚至对簿公堂、邻居变仇人。不少业主都有这样的体会：自己有权选择买什么样的房屋，却无法选择自己的邻居。因此，很多业主都非常关注物权法中关于房屋相邻权的规定。
　　相关人士解释说，一方在对自己的房屋行使权利如居住、出租时，享有要求另一方提供便利的权利，同时也有义务接受另一方对自己权利的限制。打个比方说，业主甲在使用自己三楼的房屋时，住在二楼的业主乙不能在业主甲回家的必经二楼通道上堆放物品，妨碍业主甲的正常通行，同时业主甲也不能排放超标噪音影响楼下的业主乙，但业主乙对楼上业主甲合理范围内的噪音也应当予以容忍。上述甲和乙之间在对自己房屋进行居住时所必须接受的限制和一定范围内的容忍而产生的权利，在法律上就称为“不动产相邻权”；甲和乙之间因使用房屋所发生的关系称为“相邻关系”；甲和乙则称为“不动产的相邻权利人”。
　　物权法第九十条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。可见，我国法律对房屋相邻的业主在排放污染物时是有禁止性规定的，且明确了给毗邻业主造成损害时应承担停止侵害、排除妨碍及赔偿损失的法律责任。
　　本案中，住在二楼的业主陈某其楼下的餐馆排放油烟、噪音，是否损害了陈某一家的合法权益？陈某一家应当如何有效处理？应当从两方面进行分析：首先，一楼餐馆排放的油烟、噪音是否违反了国家规定的相关标准，其排放污染物的行为是否违法？根据物权法第九十条的规定，一楼的餐馆并不是不能排放污染物，而是不能违反国家规定排放，即一楼餐馆应当采取有效措施，将排放的油烟和噪音等污染物控制在合法限度内。若符合国家规定的，作为与一楼毗邻的二楼业主则有容忍的义务；反之，一楼排放污染物超过国家规定的排放标准，就侵害了二楼业主合法权益，受害的陈某一家就有权要求一楼停止侵害、排除妨害以及赔偿损失。
　　其次，陈某一家有权向一楼商铺的所有权人和使用权人共同主张权利，解决污染物对其的妨害。根据物权法第九十条的规定，不动产权利人都必须遵守国家规定，不得违法排放污染物。而本案中的不动产权利人事实上包括两方：一楼商铺的所有权人以及使用权人，即一楼商铺的买受人和餐馆经营者。因此，一楼商铺的所有权人和使用权人，作为该不动产的权利人在行使房屋权利时，都有遵守物权法相关规定的义务。基于此，陈某作为受害方，应当找准解决问题的主体，以使纠纷有效化解。
　　（静子）